MP 897/19 – Patrimônio de afetação. Cuidado

A alardeada MP 897/2019, conhecida como MP do Agro, institui o patrimônio de afetação para alcançar somente imóvel rural (art. 6º).

A afetação, no caso, constitui-se mediante emissão de Cédula Imobiliária Rural (CIR), cuja disciplina está posta nos artigos 14 a 25 da destacada Medida.

O entusiasmo que tomou conta daqueles que veem a MP como um instrumento voltado a apoiar o produtor rural, e no mecanismo patrimônio de afetação um instrumento para livrar grandes áreas da constrição hipotecária, não levou em conta os seguintes pontos:

Avaliação do patrimônio afetado pelo credor

1º) A questão que leva à oneração patrimonial desmedida pelo financiador na constituição da hipoteca, a qual tem a ver com a falta de parâmetros legais para avaliação da área pelo credor. Ou seja, como é o banco quem avalia o imóvel a ser oferecido em garantia real pelo financiado, o que faz ao seu prudente arbítrio, obviamente que o valor estimado será conveniente aos seus interesses.

Assim, ao atribuir menor valor ao imóvel, isto lhe garante o direito de exigir maior quantidade de área como garantia.

Esta prática vai continuar no ambiente da afetação patrimonial, e com os mesmos resultados negativos para o devedor na constituição da garantia hipotecária, já que não existe nenhum parâmetro que o financiador deve observar para avaliar o bem;

Burocracia e onerosidade

2º) Como a constituição do patrimônio de afetação é mais burocrático e mais oneroso do que a constituição da garantia hipotecária, poucos proprietários rurais vão ter interesse em adotar este tipo de garantia, principalmente nos chamados financiamento de custeio agrícola, onde a garantia é dada por um período relativamente pequeno; e

Maior risco ao patrimônio afetado do que ao hipotecado

3º) Se a constituição da garantia hipotecária alcança a fazenda toda e o patrimônio de afetação somente parte dela, o risco da afetação, para o produtor rural, é muito maior do que o da hipoteca.

Afinal, a constituição da hipoteca não implica na perda do imóvel em face do inadimplemento ou do não pagamento da dívida no seu vencimento, coisa diferente do que acontece com o patrimônio de afetação.

Se o produtor rural não pagar a Cédula Imobiliária Rural no vencimento, o credor pode ir ao Registro Imobiliário (art. 24), independentemente da cobrança judicial da Cédula, para transferir a propriedade para o seu nome.

No caso da hipoteca, isto não é possível pois tal garantia não dá ao credor direito tão exagerado. Na garantia hipotecária, o credor necessariamente terá que ir ao Judiciário para cobrar a dívida e, somente quando o momento processual permitir, promover a venda do imóvel hipotecado em praça pública.

Como é sabido que a atividade agrícola está sempre próxima do inadimplemento em razão de perda de safra, problema de mercado, ou outros fatores, o risco do proprietário perder o patrimônio afetado é coisa que não pode ser deixada de lado.

Conclusão

Isto quer dizer que aquilo que foi apresentado, com euforia, como sendo um grande benefício para o produtor rural é, na verdade, um enorme benefício para o credor.

Outras questões sobre o patrimônio de afetação serão tratadas oportunamente.

Vale lembrar a história do chapeuzinho vermelho que, quando chega para visitar a vovozinha, e o malvado do lobo está deitado na cama, faz perguntas que possam afastar de sua mente a estranheza do que vê. O animal, no entanto, astutamente, responde com uma versão que possa afastar do coração de sua “vítima” as dúvidas que a incomodam. Para quê estes olhos grandes, pergunta Chapeuzinho? Para te ver melhor, responde o lobo? Por que estas orelhas tão grandes, ela indaga? É para melhor te ouvir, ele responde.

Mudando o que deve ser mudado, em termos de patrimônio de afetação, os produtores rurais devem ficar atentos ao que diz Apocalipse: “quem tem ouvidos para ouvir, que ouça”.

Lutero de Paiva Pereira – Advogado especializado em direito do agronegócio em Maringá (PR). Contato: www.pbadv.com.br / [email protected]

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