A partir do momento em que o proprietário de um imóvel rural firma um contrato de arrendamento, três questões jurídicas de grande repercussão no seu direito de propriedade aparecem caso tenha interesse em negociar a terra.

A venda do imóvel arrendado não encerra o arrendamento

A primeira delas é que a venda da propriedade arrendada não modifica em nada o contrato de arrendamento, que continuará a gerar direitos em favor do arrendatário por todo o tempo de sua duração, independentemente de ser outro o proprietário do imóvel.

O arrendatário deve ser notificado

A segunda, é que o proprietário deve notificar o arrendatário sobre seu interesse de vender a propriedade, apresentando-lhe todas as condições do negócio, pois em igualdade de condições com que eventualmente pretenda adquirir o imóvel o direito de compra é dele.

O arrendatário tem direito de preferência na aquisição

A terceira, é que se o proprietário do imóvel não fizer a notificação exigida por lei para assegurar ao arrendatário o direito de adquirir a terra nas mesmas condições que está sendo vendida a outro, este poderá buscar proteção no Judiciário para ver o seu direito de preferência protegido.

O direito do arrendatário de adquirir o imóvel que lhe estava arrendado poderá ser exercido até seis meses depois que a escritura de compra e venda é registrada no cartório do registro de imóveis, pois é pela escritura registrada que se transmite de fato e de direito a propriedade de bem imóvel.

O que não é incomum acontecer nesta situação é que na escritura de compra e venda, por razões que não vem ao caso analisar, muitas vezes o preço de venda e compra do imóvel é apresentado em números inferiores ao valor real da transação, ou seja, enquanto o negócio foi feito, por exemplo, por R$ 1 milhão de reais, a escrituração acaba sendo feita por apenas R$ 500 mil reais. Como a Lei reconhece como documento válido para o exercício do direito de preferência a escritura pública, basta ao arrendatário depositar em Juízo o valor constante deste documento para adquirir a propriedade para si. Com isto o arrendatário acaba adquirindo um imóvel que valia e foi vendido por R$ 1 milhão, pagando por ele apenas e tão somente R$ 500 mil.

Uma vez julgada a ação em favor do arrendatário, quem vai perder a propriedade é o novo proprietário que, por não ter sido cuidadoso, comprou o imóvel sem saber se o vendedor foi diligente no sentido de notificar o arrendatário para que este exercesse ou renunciasse ao seu direito de preferência. No caso, o melhor que o comprador faz não é somente saber se o vendedor fez a notificação ao arrendatário, mas sim ver e ter o documento para saber se ele preenche os requisitos da lei, pois a notificação só tem força jurídica quando realizada de forma correta.

Conclusão

Portanto, quando se vai vender um imóvel rural arrendado o vendedor e o comprador precisam ficar atentos a todos estes pontos, pois o negócio feito sem os cuidados necessários pode lhes trazer prejuízo no futuro. Por sua vez, se o arrendatário fica sabendo que o imóvel foi vendido sem que o proprietário tenha feito a notificação pertinente, tão logo o registro da escritura é levado a efeito nasce o direito e começa a contar o prazo para propor a ação que vai proteger seu direito.

Para as três partes envolvidas no negócio, a saber, o proprietário da terra, o comprador e o arrendatário, ficam as seguintes orientações: o proprietário não deve vender o imóvel às escondidas do arrendatário, pois a negociação em algum momento vai ser descoberta e a partir daí com a possibilidade da venda ser desfeita; o comprador não deve realizar o negócio sem ver se a notificação que o vendedor deveria fazer ao arrendatário foi realizada corretamente, para não ser surpreendido por uma ação judicial que vai lhe retirar o direito sobre o imóvel; e, finalmente, o arrendatário pode propor ação judicial para ver reconhecido o seu direito de comprar o imóvel nas condições anunciadas pela escritura pública de venda e compra, caso o proprietário não tenha feito a notificação de que trata a lei.

Lutero de Paiva Pereira – Advogado especializado em direito do agronegócio. Fundador da banca na Lutero Pereira & Bornelli – advogados. Contato: (44) 99158-2437 (whatsapp) / pb@pbadv.com.br / www.pbadv.com.br