Pode-se dizer que em sua grande maioria os dispositivos da Resolução 88/2017 traçam boa disciplina, relativamente ao que dispõe a Lei 5709/71, diploma legal que regulamenta a aquisição de imóvel rural por estrangeiro no Brasil. No entanto, existem dois dispositivos que, salvo melhor juízo, se mostram cravados de nulidade, justamente por pretenderem dar ares de legalidade a atos que a própria norma especial dispõe como nulos.
Hierarquicamente inferior à Lei 5709/71 a Resolução 88/2017 não tem poder para “desnulificar” aquilo que a Lei estabeleceu como nulo, de modo que todo esforço neste sentido é vão e não aproveita ao interesse de quem dela pretenda se valer.
É mister destacar que o artigo 15, da Lei 5709/71 expressamente consigna que “A aquisição de imóvel rural, que viole as prescrições desta Lei, é nula de pleno direito”.
Por sua vez o Código Civil dispõe em seu art. 169 que “o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.”
Ou seja, o negócio jurídico nulo jamais poderá ser ratificado, de modo que as partes que o praticaram não podem dele se valer para pretenderem qualquer direito que pudesse lhe ser decorrente.
Não obstante seja esta a realidade jurídica do ato nulo, dispõe o parágrafo 2º, do art. 15, da Resolução 88/2017 que “a pessoa jurídica brasileira equiparada à empresa estrangeira, que por ato ou contrato firmado entre 07.06.1994 e 22.08.2010 tenha adquirido ou arrendado imóvel rural, poderá cadastrar ou recadastrar, sem nenhuma sanção, seu imóvel rural no Sistema Nacional de Cadastro Rural _SNCR, nos termos do art. 10 da Instrução Normativa Conjunta/MDA/MAPA/MTUR/INCAR nº 1, de 27 de setembro de 2012.”
Ao que tudo indica o dispositivo em questão está pretender dar ares de legalidade a aquisição de imóveis rural por estrangeiro, acontecida no período em que indica, não obstante o negócio tenha sido efetivado ao arrepio da Lei 5709/71.
Com efeito, a Lei especial havia disposto em seu art. 8º que “Na aquisição de imóvel rural por pessoa estrangeira, física ou jurídica, é da essência do ato a escritura pública”, condição esta que uma vez não observada tornava nulo o ato.
Assim, aquisições de imóveis rurais feitas por estrangeiro no período entre 07.06.1994 e 22.08.2010 que não tenham se valido da escritura pública, são atos nulos que não podem agora, por via de uma simples Resolução, se revestirem de juridicidade plena.
Desta forma, anda na contra mão do melhor direito a Resolução 88/2017 ao assegurar o cadastro ou recadastro de imóvel junto ao SNCR, cujo ato aquisitivo tem contra si a nulidade estabelecida pela Lei.
Aliás, o adquirente que vier a cadastrar ou a recadastrar o imóvel adquirido nestes termos somente vai dar a saber ao Estado que adquiriu imóvel em ofensa à Lei 5709/71, pois os negócios da espécie foram feitos através dos chamados “contratos de gaveta”.
Com absurdo ainda mais evidente o art. 28, da Resolução 88/2017 pretende o inimaginável, ou seja, dispor que as aquisições ou arrendamentos de imóvel rural por estrangeiro, feitas em descompasso com a Lei 5709/71, possam ser regularizados nos termos por ela proposta.
Note-se que o dispositivo utiliza-se do termo “descompasso” ao se referir às aquisições contrárias à Lei 5709/71, quando o próprio diploma lega emprega a expressão “nulo de pleno direito”.
Parece mais leve dizer negócios em “descompasso”, do que negócios nulos de pleno direito.
Entrementes, seguindo o disposto no art. 15, da Lei 5709/71, negócios feitos em desacordo com sua disciplina, não são somente negócios com ela em descompasso, mas sim negócios nulos de pleno direito.
Portanto, à luz do art. 15, da Lei 5709/71, a regularização pretendida pela Resolução 88/2017 aos negócios juridicamente nulos, com o devido respeito às opiniões em contrário, não prosperará e caso prospere, o conceito de ato nulo terá que passar por uma nova formulação jurídica.
Se os estrangeiros tivessem tomado a cautela, bem assim os vendedores nacionais, de realizar o negócio sob o manto protetor do Código Civil que agora disciplina o direito de empresa, sem infringir a Lei 5709/71, ambos teriam procedido de modo juridicamente mais seguro para garantia de seus direitos. O fato é que quando se olha demasiadamente para a parte, normalmente se perde a visão do todo, coisa que no mundo jurídico não diferente.
Lutero de Paiva Pereira
Advogado especialista em Direito do Agronegócio. Dentre outros títulos, é autor da obra “Imóvel Rural para Estrangeiro”, 3ª edição, publicado pela Editora Juruá. Contato: www.pbadv.com.br
