Ao arrendatário é assegurada a preferência na renovação do contrato de arrendamento rural, desde que preencha as mesmas condições ofertadas por terceiros.

Em relação a outros contratos, o contrato de arrendamento rural possui regras bastante específicas e diferentes, tanto que possui uma legislação própria para regulá-lo. Por conta dessas especificidades, e também pelo fato de que muitos “modelos” que rodam por aí são bastante deficientes, é um contrato que costuma dar problemas em seu encerramento, seja por conta de sua extinção ou em razão da venda do imóvel arrendado. Já falamos desse contrato em outro artigo (acesse aqui), por isso o objetivo deste é tratar de apenas um dos pontos mais delicados do contrato: o direito de preferência para a renovação do contrato de arrendamento.

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O que é o direito de preferência?

A preferência, no contrato de arrendamento rural, pode ser definida como o direito garantido por lei ao arrendatário de, em igualdade de condições com terceiros, adquirir o imóvel explorado para si, ou renovar seu arrendamento ao término do contrato.

Sua aplicação se estende a todos os contratos de arrendamento regidos pelo Estatuto da Terra e se trata de direito indisponível, isto é, ainda que o contrato preveja que o arrendatário não tem esse direito, ou preveja formas diferentes de exercê-lo, a regra a ser seguida é aquela que está escrita na lei.

Faz-se a ressalva de que o direito de preferência é aplicado a todos os contratos “regidos pelo Estatuto da Terra” em razão da recente discussão jurisprudencial da limitação dessa lei apenas aos contratos em que o arrendatário explore o imóvel de forma direta e pessoal, como típico homem do campo, conforme foi abordado no outro artigo (acesse aqui).

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Não entraremos no mérito da discussão da aplicabilidade ou não do Estatuto da Terra a todos os contratos de arrendamento rural. O que será tratado aqui diz respeito aos contratos regidos pelo Estatuto da Terra. 

Preferência na renovação do arrendamento rural

Por força do contido no inciso IV, art. 95 do Estatuto da Terra — Lei 4.504/64, ao arrendatário está assegurada a preferência na renovação do contrato de arrendamento, desde que preencha as mesmas condições ofertadas por terceiros ao arrendador. Quando a Lei fala em preferência, ela está afirmando que o arrendatário, em igualdade de condições com estranhos, tem primazia ou prioridade na renovação do contrato.

Ou seja, se, ao término do contrato de arrendamento, terceiros quiserem arrendar área que já contenha arrendatário, o   proprietário deverá oportunizar ao arrendatário a preferência para continuar na exploração da área.

A dinâmica do exercício do direito de preferência segue princípios legais e normas expressas em lei. Ela começa com o ato do arrendador, que deverá notificar o arrendatário até seis meses antes do término do contrato sobre as propostas recebidas de terceiros, levando ao conhecimento do arrendatário todas as condições recebidas.

Recebida a notificação, caso o arrendatário queira exercer a preferência, deverá contra-notificar o arrendador de seu interesse, momento em que as partes formularão um novo contrato exatamente nas bases apresentadas.

Importante ressaltar que o direito de preferência na renovação é reconhecido mesmo quando o contrato possui uma data certa para término, e mesmo que conste cláusula expressa de encerramento sem qualquer direito de preferência ou possibilidade de prorrogação.

Também deve ser lembrado que, se o arrendador não notificar o arrendatário em até seis meses antes do término do contrato sobre a intenção de retomar o imóvel ou sobre a nova proposta de arrendamento, o contrato poderá ser considerado automaticamente renovado, pelo mesmo prazo e condições estabelecidas.

Arrendador: quais são os cuidados para se fazer uma notificação segura ao arrendatário?

A notificação visando oportunizar o direito de preferência, ou mesmo a notificação para extinção do contrato, é o documento que irá resguardar o direito do arrendador, por isso deverá ser feito com bastante cautela e cuidados.

O arrendador deverá observar o prazo de até 6 (seis) meses antes do término do contrato, bem assim as demais condições, como o motivo da extinção e a oportunidade para o exercício do direito de preferência, com as delimitações corretas e precisas da nova proposta obtida.

Como é um documento que gera direitos e deveres, é sempre bom que se faça sobre olhares atentos de um advogado, pois, como já exposto, a lei que rege os contratos de arrendamento possui várias regras, exceções e prazos, que devem ser muito bem observadas para a segurança das partes.

Tobias Marini de Salles Luz – advogado na Lutero Pereira & Bornelli – advogados. Contato: (44) 9 9158-2437 (whatsapp) / tobias@direitorural.com.br / www.pbadv.com.br