O arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual o arrendador cede ao arrendatário, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de um imóvel rural, inteiro ou em parte, para que ele o explore na agricultura, na pecuária, na agroindústria ou no extrativismo, mediante um preço certo. Permite ao proprietário gerar renda com a terra sem explorá-la diretamente e, ao produtor, ampliar a área de lavoura ou de pecuária sem imobilizar capital na compra de uma fazenda.
O contrato é formado por duas partes: o arrendador, que cede o imóvel, e o arrendatário, que recebe a terra para explorá-la e paga o preço. O arrendador costuma ser o proprietário, mas pode ser qualquer pessoa que tenha, a qualquer título, o direito de explorar a área, como o usufrutuário.
Imagine, então, o seguinte cenário: o produtor arrenda 200 hectares para soja por duas safras, a 50 sacas por alqueire, em um contrato de duas páginas baixado da internet. No segundo ano, o proprietário recebe uma proposta de compra da área, o arrendatário quer renovar o contrato e a safra frustra. Quem tem preferência na compra? O prazo de duas safras vale? O preço em sacas pode ser cobrado na Justiça? As respostas estão no Estatuto da Terra e no seu regulamento, que serão tratados a seguir.
O que diz a lei do arrendamento rural?
A lei que rege o arrendamento rural é o Estatuto da Terra (Lei 4.504/64), o qual foi regulamentado pelo Decreto 59.566/66. O Código Civil só entra no que essas normas não tratam.
As normas do arrendamento rural são de ordem pública e se impõem sobre o contrato: prazo mínimo, forma do preço, preferência, renovação e indenização das benfeitorias. Assim, o contrato só tem força de lei entre as partes quando está conforme a lei e o arrendatário não pode renunciar aos direitos que a lei lhe assegura.
Registre-se que o STJ restringe as normas protetivas do Estatuto da Terra a quem explora a terra pessoal e diretamente, como típico homem do campo (REsp 1.447.082/TO).
Com base nesse entendimento, a Justiça tem afastado a proteção do Estatuto da Terra ao arrendatário que exerce atividade rural de grande porte, seja empresa rural, seja produtor pessoa física.
O contrato de arrendamento precisa ser escrito?
Não. A lei admite o arrendamento escrito ou verbal, e no contrato verbal presumem-se ajustadas as cláusulas obrigatórias do regulamento.
Na prática, o contrato verbal é fonte certa de litígio. Sem documento, área, prazo e preço passam a depender de testemunhas e de documentos esparsos. O contrato escrito, com firma reconhecida, é o caminho seguro.
Devo registrar em cartório?
O registro do contrato na matrícula do imóvel não é condição de validade do contrato nem do direito de preferência.
Antes de assinar, porém, o arrendatário deve conferir a matrícula atualizada. A Justiça já decidiu que o arrendamento firmado depois da averbação de uma penhora não protege o arrendatário contra quem arrematar a área em leilão.
A assinatura do cônjuge é dispensada
O cônjuge do arrendador não precisa assinar o contrato de arrendamento. O STJ já decidiu que o arrendamento rural, mesmo por dez anos ou mais, dispensa a autorização do marido ou da esposa (REsp 1764873/PR).
Qual a diferença entre arrendamento e parceria rural?
No arrendamento rural, o proprietário recebe um preço certo, devido haja ou não colheita. Na parceria rural, recebe uma parte da produção e divide com o parceiro os riscos do empreendimento, inclusive o caso fortuito e a força maior.
Veja um comparativo das principais diferenças entre os dois contratos:
| Arrendamento rural | Parceria rural | |
|---|---|---|
| O que o proprietário recebe | Preço certo, fixado em dinheiro | Percentual da produção |
| Frustração de safra | Risco do arrendatário: o preço continua devido | Risco dividido entre as partes |
| Limite da remuneração | 15% do valor cadastral do imóvel (30% no arrendamento parcial de glebas de exploração intensiva) | Quota do proprietário de 20% a 50% da produção, conforme o que ele fornece (até 75% em caso específico da pecuária) |
| Prazo mínimo | 3, 5 ou 7 anos, conforme a atividade | 3 anos em todos os casos |
| Preferência na compra do imóvel | Sim | Não |
| Imposto de renda do proprietário | Tributado como aluguel | Tributado como atividade rural, na proporção de cada parte |
Detalhamos os dois institutos em arrendamento x parceria rural: entenda as diferenças.
Convém destacar que o nome dado ao contrato não decide a sua natureza. Isto é, contrato chamado de parceria que fixa pagamento certo, sem relação com o resultado da safra, é arrendamento.
Isto é especialmente relevante porque a Justiça e o Carf, tribunal administrativo da Receita Federal, já decidiram que a “parceria” de fachada, usada para pagar menos imposto, expõe o proprietário à autuação fiscal, pois o conteúdo do contrato prevalece sobre o nome que as partes lhe deram.
Qual o prazo mínimo do arrendamento rural?
O prazo mínimo do contrato de arrendamento rural é de 3, 5 ou 7 anos, conforme a atividade explorada, nos termos do art. 13 do Decreto 59.566/66:
| Atividade explorada na área | Prazo mínimo |
|---|---|
| Lavoura temporária (soja, milho, trigo, feijão) e pecuária de pequeno e médio porte | 3 anos |
| Lavoura permanente (café, frutíferas) e pecuária de grande porte (cria, recria e engorda) | 5 anos |
| Exploração florestal | 7 anos |
| Parceria rural, qualquer atividade | 3 anos |
O arrendamento por prazo indeterminado presume-se feito por 3 anos.
É pacífico o entendimento de que as partes não podem reduzir esses prazos, mesmo que de livre e espontânea vontade. Isto pois os prazos mínimos são norma de cumprimento obrigatório.
Além disso, o vencimento contratual deve observar a época normal de colheita da lavoura e das plantas forrageiras, da parição dos rebanhos ou da safra dos animais de abate. No caso de atraso por força maior, o contrato é automaticamente prorrogado até o final da colheita/parição/safra, por expressa disposição legal do art. 21, §1º do Decreto 59.566/66.
O preço do arrendamento pode ser fixado em sacas de soja?
Pela regra do Decreto 59.566/66, o preço do arrendamento rural deve ser fixado em dinheiro; o pagamento é que pode ser feito em produto, pelo preço corrente no mercado local na data do pagamento. O mesmo dispositivo proíbe ajustar como preço uma quantidade fixa de frutos ou produtos (art. 18).
Na prática, o arrendamento de grãos costuma ser fechado em sacas por hectare ou por alqueire, e há decisões que aceitam a cláusula quando ela é costume da região e as partes sempre contrataram assim.
Existe limite para o valor do arrendamento?
Existe. A remuneração do arrendamento, sob qualquer forma de pagamento, não pode passar de 15% do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias que entram no contrato (Estatuto da Terra, art. 95, XII). No arrendamento parcial de glebas selecionadas para exploração intensiva de alta rentabilidade, o teto sobe para 30%.
O limite é pouco observado no mercado, mas pode ser invocado e já houve decisões que fixaram o valor anual do arrendamento em 15% do valor cadastral.
O que acontece com o arrendamento se o imóvel for vendido?
A venda do imóvel não encerra o arrendamento rural: o comprador assume a posição do antigo proprietário e deve respeitar o contrato até o fim do prazo (Estatuto da Terra, art. 92, § 5º).
Além disso, o arrendatário tem preferência para comprar o imóvel em igualdade de condições com o terceiro interessado. O proprietário deve notificá-lo da venda, e o arrendatário tem 30 dias para exercer a preferência.
Se não for notificado, o arrendatário pode ficar com o imóvel depositando o preço, no prazo de 6 meses contados do registro da venda no Cartório de Registro de Imóveis. O preço a depositar é o que consta da escritura pública registrada, conforme decidiu o STJ.
Os cuidados de quem compra área arrendada estão em venda de imóvel rural arrendado: direitos e riscos.
Como funciona a renovação do contrato de arrendamento rural?
O arrendatário tem assegurada a renovação automática do contrato e o direito de preferência para renovar o arrendamento em igualdade de condições com terceiros. Dessa forma, o proprietário deve notificá-lo da intenção de retomar o imóvel ou das propostas que recebeu pelo menos 6 meses antes do vencimento (Estatuto da Terra, art. 95, IV e V). Sem essa notificação, o contrato considera-se renovado automaticamente nas mesmas condições do contrato vencido.
O prazo de 6 meses se conta para trás a partir do vencimento. Num contrato que vence em 30 de junho, a notificação deve chegar ao arrendatário até 30 de dezembro do ano anterior; a que chega depois disso não impede a renovação automática.
Reunimos o que a notificação deve conter em requisitos da notificação de não renovação de arrendamento rural.
Quando o contrato de arrendamento rural pode ser rescindido?
A rescisão do contrato de arrendamento e o despejo do arrendatário são admitidos nos casos do art. 32 do Decreto 59.566/66:
- término do prazo do contrato ou da renovação;
- subarrendamento, cessão ou empréstimo da área sem consentimento prévio e expresso do proprietário;
- falta de pagamento do preço no prazo ajustado;
- dano à área ou às colheitas, com dolo ou culpa do arrendatário;
- mudança da destinação do imóvel;
- abandono total ou parcial do cultivo;
- descumprimento das cláusulas obrigatórias de conservação dos recursos naturais;
- retomada para uso próprio, comprovada a sinceridade do pedido;
- descumprimento de obrigação legal ou infração grave do contrato.
Na falta de pagamento, o arrendatário ainda pode evitar o despejo: no prazo da contestação, pode pedir para quitar o débito, com custas e honorários, em até 30 dias.
Quem paga pelas benfeitorias feitas pelo arrendatário?
Ao fim do contrato, o arrendatário tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis e pode permanecer no imóvel até ser indenizado (Estatuto da Terra, art. 95, VIII). As benfeitorias voluptuárias só são indenizadas se o proprietário as autorizou.
A cláusula que exclui essa indenização não vale no contrato agrário, porque o regulamento proíbe a renúncia de direitos pelo arrendatário.
Três cuidados preservam essa indenização:
- Guardar notas fiscais e comprovantes de cada benfeitoria, porque a indenização depende da prova do gasto.
- Prever no contrato a correção e o preparo do solo, se o arrendatário quiser ser ressarcido por eles, porque a Justiça já os tratou como custo da lavoura, e não como benfeitoria.
- E não entregar a área antes de resolver a indenização, pois o direito de permanecer no imóvel acaba com a perda da posse.
O arrendatário pode financiar a lavoura e emitir CPR?
Pode. O arrendatário é produtor rural e pode tomar crédito de custeio e emitir Cédula de Produto Rural (CPR) sobre a produção da área arrendada.
Bancos, cooperativas e tradings, porém, costumam exigir a carta de anuência do proprietário, que autoriza o arrendatário a oferecer a produção em garantia.
Modelo de contrato de arrendamento rural
Não existe modelo oficial. O Estatuto da Terra e o Decreto 59.566/66 não trazem contrato padronizado, e as partes têm liberdade para redigir o acordo que melhor as atenda. Essa liberdade, porém, tem limite nas regras obrigatórias de prazo, preço, preferência, renovação e benfeitorias, e a cláusula que as desrespeita compromete a validade do que foi combinado.
Por isso, o modelo de contrato de arrendamento rural, seja o baixado da internet, o emprestado por um conhecido ou o contrato antigo copiado, deve ser alvo de muita cautela, pois desconhece a atividade, a matrícula, o calendário da safra e o histórico entre as partes e muitas vezes é contrário à legislação.
O que não pode faltar no contrato de arrendamento rural?
Além das indicações exigidas pelo art. 12 do Decreto 59.566/66, o contrato bem feito resolve antes os pontos que mais geram disputa:
- identificação das partes e do imóvel, com matrícula, área arrendada e mapa ou coordenadas da gleba;
- atividade a ser explorada, que define o prazo mínimo;
- início e fim do prazo, ajustados ao calendário da atividade;
- preço e data de pagamento;
- índice de reajuste do preço;
- benfeitorias permitidas e forma de indenização;
- conservação do solo, da água, das áreas de preservação permanente e da reserva legal;
- carta de anuência;
- multa no caso de inadimplemento.
Quando o contrato pronto falha
Já observamos, ao longo dos anos de atuação jurídica, cláusulas de pagamento que não tinham os requisitos para uma cobrança judicial, ou cuja forma de fixar o preço admitia duas leituras. Esse defeito só apareceria quando o proprietário precisasse cobrar o arrendamento na Justiça, atrasando o recebimento ou até reduzindo o valor devido.
Em outro caso, assessorando um arrendatário, analisamos um contrato que o obrigava a pagar “x sacas de grão”, sem dizer se o grão era soja, milho ou café. Sem produto definido, não há como calcular o valor devido, e o proprietário perderia a via mais rápida de cobrança, a execução do contrato.
Conclusão
O que o produtor precisa saber antes de assinar um contrato de arrendamento rural? Que o contrato não é livre: prazo mínimo, preço, preferência, renovação e benfeitorias seguem o Estatuto da Terra e o Decreto 59.566/66, e a cláusula que contraria essas regras pode ser afastada na Justiça, ainda que esteja assinada.
Mesmo tendo um conteúdo mínimo a ser observado e normas que não podem ser afastadas, cada contrato é único e depende da atividade, do imóvel e das partes, e deve ser analisado individualmente.
Por fim, o contrato redigido conforme a lei e a notificação enviada no prazo evitam a maior parte das disputas.
Julio César Nascimento Bornelli – advogado do agronegócio, portador da OAB-PR nº 119.635, sócio-fundador da banca LCB Advogados. Contato:
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Tobias Marini de Salles Luz – advogado especialista em agronegócio, portador da OAB-PR nº 43.834, sócio-fundador da banca LCB Advogados. Contato:
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Perguntas frequentes
Não, a morte do proprietário não está entre as causas de extinção do arrendamento. Os herdeiros assumem a posição de arrendador até o fim do prazo. Quando o arrendatário é a família, a morte de quem a chefia também não encerra o contrato se outro membro qualificado continuar a exploração.
Só por acordo com o proprietário, por descumprimento do contrato pelo arrendador ou por força maior que impossibilite a exploração. Fora desses casos, responde pela multa e pelos prejuízos previstos no contrato.
Pode. O arrendamento pode recair sobre o imóvel inteiro ou sobre parte dele, desde que a área arrendada esteja delimitada no contrato, com mapa ou coordenadas, para evitar disputa sobre os limites da gleba.
Só com consentimento expresso do proprietário. Sem ele, o subarrendamento é proibido e autoriza o despejo.
Pode, quando é assinado pelas partes e por duas testemunhas (ou com assinatura eletrônica certificada) e o valor devido é certo ou calculável e já pode ser exigido. Faltando isso, a cobrança deve ser feita por uma ação comum, mais lenta.
