A alienação fiduciária de bem imóvel, que tem previsão legal na Lei 9.514/1997, é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante (devedor), para garantir a obrigação por ele assumida, transfere ao fiduciário (credor) a propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Com o registro do contrato que instituiu a garantia no Registro de Imóveis, o credor passa a deter a propriedade fiduciária do bem imóvel, a qual somente se resolve com o pagamento da dívida e seus encargos. Isto é, o devedor tem a opção de reaver a propriedade do imóvel somente depois de quitar o débito garantido, conforme sobressai do art. 25 da Lei 9.514/97.

Consolidação da propriedade

Uma vez vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, o devedor será intimado para, em 15 dias, satisfazer a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, acrescido dos juros, penalidades e demais encargos contratuais e legais. Não quitado o débito, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do credor fiduciário, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/87.

Após a consolidação da propriedade, o fiduciário (credor) pode, inclusive, pedir a reintegração na posse do imóvel, a qual será concedida liminarmente, para a desocupação no prazo de 60 dias.

Ressalta-se que, como a Lei não fala que o credor adquire a propriedade com o inadimplemento do débito, mas que somente a consolida, o pressuposto é que, anteriormente, a propriedade já lhe havia sido transferida, pois somente se pode consolidar, ou seja, tornar sólido e imodificável, o ato já efetivado.

Isto faz com que a alienação fiduciária se torne um gravame sui generis que, em tudo e de forma absoluta, protege o direito e o interesse do credor fiduciário.

Assim, tão logo o inadimplemento da obrigação garantida se verifica, por força de preceito legal especial, o credor pode iniciar o processo de consolidação da propriedade em seu nome, coisa que acontece de forma rápida e simples, sequer exigindo a intervenção do Poder Judiciário.

O imóvel alienado fiduciariamente garante exclusivamente a operação que instituiu a fidúcia

O bem dado em alienação fiduciária passa a garantir a dívida com exclusividade. Esta exclusividade é tão absoluta, intocável e inalcançável por outros débitos do fiduciante que a lei nem precisou protegê-lo com cláusula de impenhorabilidade ou outros atos processuais, como o fez em favor de bens empenhados ou hipotecados, notadamente no caso do DL 167/67.

Como a alienação fiduciária transfere a propriedade resolúvel do bem, este só pode ser fiduciariamente alienado a um único credor, coisa diversa da garantia pignoratícia ou hipotecária, onde diversos gravames podem incidir sobre a mesma coisa ao mesmo tempo.

Alienação fiduciária em CPR e CCB

A Cédula de Produto Rural – CPR e a Cédula de Crédito Bancário- CCB são dois títulos de crédito que empresas compradoras de produtos agrícolas, cooperativas e agentes financeiros fazem uso frequente em negócios travados com produtores rurais.

Prática comum nesses títulos é a exigência, por parte dos credores, a saber, bancos, cooperativas e empresas do agronegócio, da alienação fiduciária de imóvel, em especial de imóvel rural, como garantia do financiamento.

Isto ocorre, pois a alienação fiduciária é uma garantia tão proveitosa ao credor que todos eles estão preferindo esta à garantia hipotecária, em razão da facilidade que apresenta em proteger seu direito no caso de descumprimento ou atraso do pagamento pelo devedor.

A alienação fiduciária, todavia, é repleta de riscos ao devedor, devendo ser vista com muita cautela a sua adoção.

Lutero de Paiva Pereira – Advogado especializado em direito do agronegócio. Fundador da banca na Lutero Pereira & Bornelli – advogados. Contato: (44) 99158-2437 (whatsapp) / pb@pbadv.com.br / www.pbadv.com.br

Julio César Nascimento Bornelli – advogado na Lutero Pereira & Bornelli – advogados. Empresário. Contato: (44) 9 9158-2437 (whatsapp) / contato@direitorural.com.br / www.pbadv.com.br