A palavra “condomínio” significa ter domínio junto, o que acontece quando várias pessoas são proprietárias, ao mesmo tempo, de um mesmo imóvel  Essa propriedade pode se dar de duas formas: na modalidade pro indiviso e na modalidade pro diviso.

Formas do condomínio

Em linhas gerais, no condomínio pro indiviso cada condômino tem uma parte do todo, sem demarcação física do que é seu. Tal é o caso, por exemplo, de uma fazenda com 10 mil hectares e 5 condôminos proprietários em partes iguais, de modo que cada um tem 2 mil hectares do todo, mas ninguém tem uma área demarcada como sendo sua.

No agronegócio, é comum encontrar fazendas que são exploradas sob este regime. O condomínio pro indiviso também acontece com certa frequência na transmissão da herança, quando os herdeiros se tornam proprietários, ao mesmo tempo, do mesmo imóvel.

Já no condomínio pro diviso, os condôminos conseguem demarcar fisicamente o que é seu. É o caso, por exemplo, quando uma fazenda já tem as áreas demarcadas entre os vários proprietários, mas o imóvel total está sob uma mesma matrícula.

Disposições legais sobre a propriedade rural em condomínio

A relação condominial segue preceitos do Código Civil, de modo que, para uma boa relação jurídica entre os condôminos e estes com terceiros, é preciso que se observe o que a Lei diz ou, se o caso, o que contrato condominial estabelece. Afinal, é possível os condôminos estabelecerem em contrato próprio como a relação condominial vai funcionar, o que muitas vezes ajuda a prevenir problemas.

É de boa prudência que o contrato seja redigido por um advogado que domine bem o tema.

No momento, importa destacar alguns preceitos do Código Civil que regulam a propriedade em condomínio.

Destinação

O primeiro deles é que nenhum condômino pode alterar, por iniciativa própria e sem o consenso dos outros, a destinação da coisa comum.

Assim, se a fazenda se presta à produção de café, nenhum dos condôminos pode mudar sua ocupação para, por exemplo, exploração de piscicultura, sem a concordância dos demais. Se algum condômino pretende agir de modo diferente, os demais poderão se valer de medida judicial para evitar a alteração.

Posse

Em segundo lugar, a lei diz que, sem o assentimento dos outros, nenhum condômino pode dar posse, uso ou gozo da área comum a pessoas estranhas, pois, em princípio, a posse, o uso e o gozo da propriedade estão reservados aos coproprietários.

É o caso, por exemplo, do condômino que arrenda sua parte ou faz parceria com terceiros estranhos sem o assentimento dos demais. Para que não tenha problemas, é necessário a autorização dos demais condôminos, sob pena, inclusive de responsabilização civil do condômino proprietário.

Administração

Em terceiro lugar, a Lei trata da administração do condomínio, coisa que precisa ser resolvida da forma mais segura possível.

De um lado a Lei reconhece como administrador do condomínio a pessoa que exerce sua administração sem oposição dos demais condôminos.

Surge aí a figura do administrador que exerce o poder de administração sem ter sido formalmente eleito para o cargo, mas que, de alguma forma, é reconhecido como tal pelos demais, que não se opõem ao seu trabalho.

De outro lado, a Lei aponta para o administrador que foi formalmente eleito pelos condôminos, eleição que, ao ser feita leva, em conta o voto da maioria.

A votação, no caso, leva em conta os votos da maioria absoluta dos condôminos, o que é medido em razão do valor do quinhão e não de sua extensão ou quantidade. É preciso estar atento a isto, pois tal princípio pode decidir muitas eleições.

O administrador eleito pode ser achado entre os próprios condôminos ou entre terceiros estranhos à relação condominial, sendo importante que se documente todo o processo, pois qualquer vício poderá ensejar na anulação da eleição.

É preciso saber que o administrador deve seguir regras que o condomínio tácita ou expressamente estabelece, prestar contas de sua administração e agir dentro dos poderes que a administração lhe confere.

A prestação de contas do administrador para com os condôminos pode ser exigida até mesmo pela via judicial, onde, se for o caso, sua própria destituição do cargo é passível de ser requerida.

Venda

Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos se outro consorte a quiser nas mesmas condições. Aliás, o condômino a quem não se der conhecimento da venda poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo legal de cento e oitenta dias.

Sendo muitos os condôminos, preferirá na compra o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverá a parte vendida os coproprietários que a quiserem, depositando previamente o preço.

Conclusão

Postas tais questões, embora muitas outras pudessem se apresentadas, é importante alertar os condôminos sobre os cuidados que devem tomar ao firmar contratos e administrar o bem em comum, pois qualquer descuido na formulação do documento pode ensejar sua nulidade ou, se o caso, a responsabilização dos que dele participaram.

Lutero de Paiva Pereira – Advogado especializado em direito do agronegócio. Fundador da banca na Lutero Pereira & Bornelli – advogados. Contato: (44) 99158-2437 (whatsapp) / pb@pbadv.com.br / www.pbadv.com.br

Tobias Marini de Salles Luz – advogado na Lutero Pereira & Bornelli – advogados. Contato: (44) 9 9158-2437 (whatsapp) / tobias@direitorural.com.br / www.pbadv.com.br