Em tempos não tão longe destes dias, era notícia frequente que estrangeiros estavam adquirindo imóveis rurais no País. Estes negócios, com raríssimas exceções, eram realizados através da firmação de simples contrato particular de compra e venda, muitos deles com cláusula de confidencialidade.

A utilização deste documento na efetivação dos negócios teve como razão principal não somente a agilização da compra e venda, como também o fato de que as partes não tinham como fazer uso da escritura pública, já que a área objeto da transação extrapolava os limites legais permitidos pela Lei 5.709/71, diploma legal que regulamenta a compra de imóveis rurais no País por estrangeiros.

Nulidade do contrato

Acontece que a referida Lei não autoriza o emprego do contrato particular de compra e venda nessas transações, ao que dispõe em seu art. 8º que é da essência do ato a escritura pública. Mais adiante, agora em seu art. 15, o mesmo diploma legal estabelece ser nula de pleno direito toda aquisição de imóvel rural por estrangeiro que infringe ou contrarie a disposições legais especiais. Isto quer dizer que as referidas transações, por terem sido materializadas em documentos não autorizados pela Lei, padecem da força legal necessária para dar ao vendedor e ao comprador a indispensável e necessária segurança jurídica.

Como o referido contrato de compra e venda é um ato juridicamente nulo, isto significa dizer que, através dele, nenhuma das partes pode requerer da outra seu cumprimento, pois ato jurídico com vício desta natureza não ampara pretensão de espécie alguma.

Na Câmara Federal tramitava inclusive um projeto de Lei que pretendia, se aprovado, dar legalidade aos negócios até então realizados, tentando assim solucionar um impasse que envolvia grandes somas. A convite, estivemos na Câmara falando em audiência pública (clique aqui) sobre o projeto, ocasião em que indicamos certos vícios de inconstitucionalidade no projeto presentes, os quais, segundo nos parecia, não passariam pelo crivo da Comissão de Constituição e Justiça da Casa.

Impasse jurídico

O fato é que pessoas que se aventuraram por este caminho, supondo realizar negócio vantajoso, o vendedor pela expectativa de receber um bom preço e o comprador por adquirir um imóvel que lhe interessava, acabaram entrando numa enrascada jurídica de difícil solução.

E a questão toma maior complexidade quando a Lei 12.651/2012 cria o Cadastro Ambiental Rural (CAR) e em seu art. 29 dispõe que todo imóvel rural deve ser inscrito no referido Cadastro, bem assim que a declaração deve ser feita pelo proprietário. Ora, o estrangeiro, mesmo tendo um contrato de compra e venda em mãos, não pode se apresentar como proprietário do imóvel porque o documento é juridicamente nulo e, nesta condição, não lhe confere legitimidade para o ato. 

E se, mesmo assim der publicidade ao contrato, dará a conhecer às Autoridades a realização de uma compra e venda que infringiu Lei Federal, atraindo consequências de evidente seriedade.

Se antes a coisa já não estava boa para quem vendeu ou comprou nestes moldes, agora parece ter se agravado muito mais e, caso as partes não busquem solução rápida para o impasse, o futuro não reserva dias melhores.

Lutero de Paiva Pereira – Advogado especializado em direito do agronegócio. Fundador da banca na Lutero Pereira & Bornelli – advogados. Contato: (44) 99158-2437 (whatsapp) / pb@pbadv.com.br / www.pbadv.com.br