Alienação fiduciária em CPR e CCB

Atenção: esse artigo foi escrito em outubro de 2014 e uma ou mais situações podem ter sido alteradas em razão da lei do agro (Lei 13.986/2020).

Para saber mais sobre o que mudou com a lei do agro, clique aqui e leia: Lei do Agro – o que mudou?

A Cédula de Produto Rural – CPR e a Cédula de Crédito Bancário- CCB são dois títulos de crédito que empresas compradoras de produtos agrícolas, cooperativas e agentes financeiros vem fazendo uso frequente e muito acentuado em negócios travados com produtores rurais. Enquanto a CPR pode ser emitida somente por produtor rural, suas associações e cooperativas (art. 2º, da Lei 8.929/94) a CCB pode ser firmada por qualquer pessoa, independentemente da ocupação a que se dedica.

Esses títulos, que já apresentaram grandes problemas por causa do uso incorreto a quem foram submetidos num tempo não muito distante, principalmente no que diz respeito à Cédula de Produto Rural – CPR, agora trazem aos seus emitentes uma nova leva de complicadores quando os credores, a saber, bancos, cooperativas e empresas do agronegócio, estão exigindo como garantia na sua emissão da alienação fiduciária de imóvel, em especial de imóvel rural.

A alienação fiduciária é uma garantia tão proveitosa ao credor que atualmente todos eles estão preferindo esta à garantia hipotecária, pois a facilidade que apresenta em proteger seu direito no caso de descumprimento ou atrasado do pagamento pelo devedor é incontestável.

Em obra recentemente lançada, cujo título é AGRONEGÓCIO – Questões Jurídicas Relevantes, publicada pela editora Juruá, escrevemos que a pactuação da alienação fiduciária de bem imóvel em Cédula de Produto Rural (CPR) e em Cédula de Crédito Bancário (CCB), quando esses títulos não materializam uma operação cuja natureza jurídica que se conforma aos termos da Lei nº 9.514/97, a saber, um financiamento imobiliário, não tem qualquer embasamento legal.

“A Lei em referência”, dissemos, “não só instituiu a alienação fiduciária de bem imóvel, como também objetivamente tratou do tipo de operação onde tal garantia pode figurar, e somente quando as partes respeitam a previsão legal neste aspecto é que a convenção gera obrigação e cria direito juridicamente tutelável” (p. 50).

Observando com atenção o preceituado pela Lei nº 9.514/97, diploma legal que instituiu a alienação fiduciária de bem imóvel, especialmente em seu art. 17, dela se entende que a alienação fiduciária de bem imóvel se limita e somente pode ser empregada, e em diferente negócio não pode ser encontrada, nos chamados contratos de financiamento imobiliário, visto que sua institucionalização teve por único objetivo criar um mecanismo que servisse a dinamização do crédito facilitador da aquisição da moradia ou de sua reforma.

Assim, a alienação fiduciária de bem imóvel deve merecer atenção de todos quantos analisam os contratos que denunciam sua convenção, visto ter se tornado comum sua presença em operações ou contratos onde a natureza da obrigação garantida não se conforma às exigências da Lei especial.

Ressalte-se que se a Lei instituiu a garantia da alienação fiduciária de bem imóvel para figurar nos financiamentos de natureza imobiliária, independentemente do financiador integrar ou não o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), e somente nesses contratos é que o pacto tem juridicidade assegurada em favor do credor fiduciário, visto às partes não ser facultado ampliar onde a lei restringiu. Desse modo, se a Cédula de Produto Rural ou a Cédula de Crédito Bancário não foi assinada para contratar um financiamento imobiliário, isto significa dizer que a alienação fiduciária de bem imóvel nela presente não pode dar ao credor qualquer direito sobre o bem.

Em julgamento recente, a 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, em acórdão da relatoria do eminente Juiz Gil Francisco de Paula Xavier Fernandes Guerra (AI nº 1.018.528-9), manifestou entendimento no sentido de que a alienação fiduciária de bem imóvel não pode figurar em financiamento ou em operação diferente daquela que aponta para financiamento imobiliário, e desta forma manteve sentença que teve por nula a garantia contratada em Cédula de Crédito Bancário (CCB) emitida para contratar uma operação de capital de giro.

Tal precedente poderá servir aos devedores que estão na iminência de verem a propriedade de seu bem ser consolidada em nome do credor fiduciário, notadamente naqueles títulos onde a garantia foi contratada para negócio jurídico estranho ao acolhido pela Lei nº 9.514/97.

É importante o devedor ou o prestador da alienação fiduciária saber dos limites impostos pela Lei que disciplina esse negócio, pois essa garantia é dentre todas as mais violenta, pois quando ocorre o vencimento da operação garantida o credor fiduciário não precisa de nenhum processo judicial para se tornar proprietário do bem, visto que o procedimento para tanto é meramente administrativo.

Se a alienação já foi prestada, o garantidor poderá entrar com ação para libertar seu imóvel do gravame antes mesmo que ocorra o inadimplemento do contrato. Porém, se a Cédula já foi levada à execução judicial, além de eventual defesa sobre a dívida propriamente dita é de direito buscar a desconstituição da garantia antes mesmo que o credor fiduciário tenha a posse a propriedade do bem consolidada em seu nome.

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Lutero de Paiva Pereira – Advogado especializado em direito do agronegócio em Maringá (PR). Contato: (44)99158-2437 (whatsapp) / [email protected]www.pbadv.com.br

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