O que é a alienação fiduciária?

A alienação fiduciária é uma forma de garantia em que a propriedade do imóvel rural é transferida ao credor com a finalidade de garantir o pagamento de uma dívida.

Em um primeiro momento, trata-se da transferência da propriedade resolúvel, ou seja, o bem continua sendo utilizado pelo produtor (devedor), mas formalmente passa a pertencer ao credor (fiduciário) até que a obrigação financeira seja quitada. Após o pagamento do débito e seus encargos, a transferência é “resolvida” e a propriedade retorna ao seu legítimo dono.

Porém, caso o devedor não quite sua obrigação, o credor pode efetuar a “consolidação da propriedade” em seu nome, isto é, a transferência da propriedade plena para si, como forma de pagamento da obrigação. Este é o grande atrativo para os credores na alienação fiduciária de imóvel rural.

Consolidação da propriedade

Esta garantia é especialmente interessante para o credor, pois a consolidação da propriedade (transferida plenamente) é realizada de forma extrajudicial, diretamente no cartório, sem a necessidade de processo judicial.

O procedimento é este: com o inadimplemento total ou parcial, o devedor é intimado para pagar a integralidade da dívida no prazo de até 15 dias, o que inclui as parcelas em atraso e as que venceram antecipadamente (caso haja cláusula de vencimento antecipado), bem como encargos e penalidades decorrentes da mora. Se o pagamento não for feito no prazo, a propriedade é consolidada de forma definitiva em nome do credor.

Com a consolidação da propriedade, o devedor é notificado para desocupar o imóvel e o credor poderá levar o imóvel a leilão.

Qual a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca?

Embora ambas sejam formas de garantia de uma obrigação, a alienação fiduciária é muito mais vantajosa para o credor. Enquanto a hipoteca, via de regra, exige um processo judicial para sua execução, a alienação fiduciária permite que o credor se torne proprietário do bem com muito mais rapidez e menos burocracia.

Outra diferença importante é que a hipoteca admite que um mesmo imóvel sirva de garantia para mais de uma operação, até mesmo perante credores diversos. Já a alienação fiduciária exige exclusividade: o imóvel garante uma única dívida e perante um único credor por vez.

Vale lembrar que, recentemente, houve uma alteração na legislação que permitiu que os créditos garantidos por hipoteca sejam executados extrajudicialmente, assim como no caso da alienação fiduciária. Essa regra, contudo, não se aplica às operações de financiamento da atividade agropecuária.

Onde mais é utilizada a alienação fiduciária?

Além dos financiamentos rurais, a alienação fiduciária tem sido aplicada com frequência em operações garantidas por CPRs (Cédulas de Produto Rural), especialmente quando o valor da operação é elevado e envolve entrega futura de grãos, por exemplo.

O credor, para assegurar o cumprimento da obrigação pelo produtor, exige a alienação fiduciária do imóvel rural como forma de proteção. Trata-se de uma prática que vem ganhando espaço no agronegócio, mas que exige cautela.

Quais são os riscos para o produtor?

O maior risco está na agilidade do procedimento. Diferente da execução tradicional, em que o produtor pode se defender ao longo do processo judicial, a alienação fiduciária permite que o imóvel seja tomado rapidamente e leiloado em poucos meses após a inadimplência.

Além disso, muitos produtores oferecem o imóvel sem plena consciência do alcance da garantia, bem como da forma (rápida) de consolidação extrajudicial. Por isso, é fundamental entender bem como funciona este instituto.

Há alguma forma de proteção?

A melhor proteção é simplesmente não dar o imóvel em alienação fiduciária. Todavia, caso seja uma exigência do credor, outras garantias, menos perigosas, podem ser estudadas em conjunto com um advogado.

Se você já ofereceu seu imóvel em alienação fiduciária e está com dificuldade para quitar a obrigação, saiba que, em muitos casos, há caminhos jurídicos que podem ser utilizados para a defesa do seu patrimônio.

A principal delas é a impenhorabilidade da pequena propriedade rural, prevista na Constituição Federal. Diversas decisões dos tribunais confirmam que essa proteção se aplica no caso do imóvel ter sido oferecido como garantia fiduciária. Esse entendimento, contudo, ainda não é pacífico e depende de um trabalho jurídico assertivo para o convencimento do juiz, pois a interpretação foge do entendimento comum.

Outra forma de proteção é o ajuizamento de ações judiciais prévias, antes mesmo de iniciado o procedimento de consolidação extrajudicial, para discutir questões relacionadas ao contrato. Vale ressaltar, contudo, que não é qualquer discussão que tem o poder para suspender o procedimento de consolidação, isto é, não é um simples “pedido de revisão” que vai proteger seu patrimônio. Por isso, é de máxima importância contar com uma assessoria jurídica especializada para analisar o melhor caminho a ser tomado.

Conclusão

A alienação fiduciária é um instrumento legal válido, mas que impõe riscos significativos ao produtor rural. É preciso cautela quando do seu oferecimento, e contar com assessoria qualificada para garantir que o patrimônio do produtor — muitas vezes adquirido ao longo de gerações — não seja colocado em risco por decisões tomadas sem a devida orientação.

Julio César Nascimento Bornelli – advogado, sócio-fundador da banca LCB Advogados. Empresário. Contato:

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