Com a Lei do Agro, as limitações para a aquisição de terras por estrangeiro foram clara e objetivamente afastadas. Mas esta alteração foi constitucional?

Originária da MP 897/2019, a Lei nº 13.986/2020, conhecida como “Lei do Agro”, se apresentou com muitos e variados artigos. Neste momento o foco de atenção volta-se exclusivamente ao seu art. 51, o qual provocou alterações profundas e significativas na Lei nº 5.709/71, diploma legal que regulamenta a aquisição de imóvel rural por estrangeiro no País.

Os que aplaudem o dispositivo o fazem dentro da premissa de que o capital externo virá para o País para financiar o agronegócio, uma vez que abre a possibilidade da empresa estrangeira, ou da empresa nacional de capital majoritariamente estrangeiro, se tornar proprietária de imóvel rural caso tenha que recebê-lo em pagamento.

Todavia, conforme adiante será observado, para que o ato não possa futuramente ser considerado nulo, é preciso cuidado.

Restrições legais à aquisição de imóvel rural por estrangeiro – Lei 5.709/71

Da leitura da Lei nº 5.709/71, fica evidente que o legislador foi bastante cauteloso no processo de estabelecer condições e restrições ao direito do estrangeiro na aquisição de imóvel rural no País, permitindo-lhe menos do que permite ao nacional, o que, aliás, não poderia ser diferente.

Sem restringir de forma absoluta, a Lei nº 5.709/71 imita o direito do estrangeiro, o que acontece não por interesse direto do legislador infraconstitucional, mas por imposição oriunda do legislador constitucional.

A limitação do direito do estrangeiro de adquirir imóvel rural no Brasil dentro do referido diploma legal especial pode ser vista, dentre outras, na parte em estabelece um teto na quantidade de área a ser adquirida.

Tal é o caso, por exemplo, do estabelecido no seu art. 12, no qual a Lei limita o direito de aquisição pelo estrangeiro a um quarto, ou 25% da área do município e, ainda, no seu parágrafo primeiro, impõe uma limitação por nacionalidade. Neste último caso, pessoas da mesma nacionalidade podem adquirir, no máximo, 40% (quarenta por cento) do limite fixado no artigo.

As referidas limitações, a saber, de um lado o teto máximo aos estrangeiros e, de outro, o teto o máximo levando em conta a nacionalidade, devem ser obedecidas pelo estrangeiro residente no País e pela pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil. De outra parte, consoante sobressai do seu parágrafo único, iguais limitações também deverão ser observadas pela pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.

Além de regulamentar questões atinentes à aquisição de imóvel rural por estrangeiro no País, o que é certo é que Lei nº 5.709/71 também limita o exercício deste direito, sendo certo afirmar que, tanto na regulamentação, quanto na limitação, o diploma legal em tudo se submete a preceito de ordem superior, a saber, a Constituição Federal.

Mudanças oriundas da Lei do Agro

Entrementes, com a entrada em vigor da Lei do Agro – Lei nº 13.986/2020 – as limitações presentes na Lei nº 5.709/71 foram clara e objetivamente afastadas, de modo que, a partir da propositura do seu art. 51, o estrangeiro não mais se sujeita a qualquer limitação em termos de área de imóvel rural a ser adquirido no País.

Desde então, e se a alteração proposta se revestir de juridicidade, o direito do estrangeiro, no caso, é ilimitado, tal qual o é o do brasileiro.

Com efeito, o art. 51 da Lei do Agro acrescentou, ao art. 1º da Lei nº 5.709/71, o parágrafo segundo, em face do qual as restrições estabelecidas nesta lei, leia-se, limitações, não se aplicam, dentre outros, às hipóteses de constituição de garantia real, inclusive a transmissão da propriedade fiduciária em favor de pessoa jurídica, nacional ou estrangeira e aos casos de recebimento de imóvel em liquidação de transação com pessoa jurídica, nacional ou estrangeira, ou pessoa jurídica nacional da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e que residam ou tenham sede no exterior, por meio de garantia real, de dação em pagamento ou de qualquer outra forma.

A partir de agora, observada a nova disciplina, está permitida à empresa nacional com capital majoritariamente estrangeiro, ou mesmo a empresa estrangeira autorizada a funcionar no Brasil, a aquisição de imóvel rural no País sem submeter-se a qualquer restrição de área ou coisa parecida. No entanto, é preciso que o procedimento aquisitivo observe a condição necessária para sua efetividade juridicamente perfeita.

Antes da Lei do Agro, a empresa nacional com capital majoritariamente estrangeiro, bem assim a empresa estrangeira, se sujeitavam a muitas restrições no processo de adquirir imóvel rural no País.

Agora, no entanto, elas passam a gozar de tratamento mais privilegiado, de modo que poderão adquirir, pela via transversa, imóveis rurais de qualquer quantidade de área. Por aquisição transversa da propriedade rural deve ser entendido o procedimento através do qual a transação se materializa como ato consequencial e não como ato primário firmado entre as partes.

Ou seja, deve haver, necessariamente, uma causa primária negocial que leve à ulterior aquisição do bem, exigindo, assim, um negócio precedente que justifique a formalização aquisitiva do ato subsequente. Tal observação é feita em face da leitura mais atenta dos incisos II e III do parágrafo 2º, art. 1º da Lei n. 5.709/71.

Portanto, caso a empresa estrangeira, ou mesmo a empresa nacional com capital majoritariamente estrangeiro, queira adquirir imóvel rural no País sem enfrentar as restrições legais, é preciso que esta, antes de mais nada, realize as transações precedentes ou preparatórias nos moldes preconizados pela vigente disposição legal.

Caso contrário, o negócio poderá eivar-se de vício insanável, a saber, o vício da nulidade que ainda está previsto na Lei n. 5.709/71.

Como a aquisição de imóvel é um ato de relativa complexidade, ainda mais quando uma das partes se sujeita a legislação especial, tal qual o caso do estrangeiro, até mesmo os atos mais remotos precisam ser realizados sob olhar jurídico criterioso e atento.

É possível defender a inconstitucionalidade do art. 51 da Lei do Agro?

Mas é preciso indagar: quando a Lei do Agro retirou as limitações da Lei nº 5.709/71 para o estrangeiro adquirir imóvel rural no País, sua proposta se revestiu de constitucionalidade?

Salvo melhor juízo, é possível sustentar a inconstitucionalidade do art. 51 da Lei nº 13.986/2020, em face do contido no art. 190 da Constituição Federal.

Com efeito, dispõe a Carta Magna no dispositivo citado que a “lei regulamentará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira”.

A Lei, portanto, para estar de acordo com a Constituição deve não só regulamentar, como também limitar o direito do estrangeiro no tocante à aquisição e ao arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira.

Quando, portanto, a Lei do Agro retirou as limitações pré-estabelecidas pela Lei nº 5.709/71, dando ao estrangeiro direito ilimitado de adquirir propriedade rural no País, é claro que sua disciplina se revestiu de incontrariável inconstitucionalidade, já que não poderia alterar uma Lei que estava conforme a Constituição, ou seja, limitando o direito do estrangeiro, para deixá-la em desconformidade à Constituição, ou seja, sem limitar o direito do estrangeiro.

Sendo assim, visto que a Lei nº 5.709/71 cumpre o preceituado pelo art. 190 da Constituição ao regulamentar e limitar o direito do estrangeiro e a Lei nº 13.986/2020, no seu art. 51, descumpre o art. 190 da Constituição, suspendendo toda e qualquer limitação, esta não poderá mudar aquela para torná-la contrária à ordem constitucional.

Se a Constituição diz que a lei deve limitar, nenhum diploma legal poderá agir de modo contrário.

Deste modo, por suspender toda e qualquer limitação que a Lei nº 5709/71 impõe ao estrangeiro na aquisição de propriedade rural no País, o art. 51 da Lei do Agro se apresenta prenhe de inconstitucionalidade.

Lutero de Paiva Pereira – Advogado especializado em direito do agronegócio. Fundador da banca na Lutero Pereira & Bornelli – advogados. Contato: (44) 99158-2437 (whatsapp) / pb@pbadv.com.br / www.pbadv.com.br