O critério para se definir o que é uma boa compra e venda de imóvel rural não pode ter relação apenas com o preço ofertado e fechado entre as partes. De nada adianta o vendedor conseguir vender o imóvel por um preço acima do mercado, ou o comprador comprar um outro por uma “pechincha” sem que, amarrando as pontas, tenham um bom contrato de compra e venda formalizado.

Muitos pensam que fazer um bom documento de compra e venda é só encher um papel com um monte de cláusulas e colocar um nome pomposo no contrato, achando que escrever bastante e difícil garantirá mais segurança jurídica do que escrever pouco e simples, porém de forma certeira e completa. Escrever muito, sem levar em conta as cláusulas mais essenciais do negócio, só transmite sensação de que tudo vai bem, mas não garante segurança jurídica para os envolvidos.

É comum ver transações imobiliárias serem feitas com a elaboração do contrato de compra e venda sendo feita por profissional que muitas vezes não tem formação jurídica, como se fosse bastante fazer o famoso “ctrl+c” e “ctrl+v”, ou seja, o copiar e colar um outro contrato. Se engana quem pensa e age supondo que uma compra e venda é igual a outra, principalmente em se tratando de imóveis rurais. Cada negócio tem uma particularidade, que deve ser observada entre os contratantes.

O contrato de compra e venda é peculiar ao caso

Por exemplo, um imóvel que está arrendado e vai ser vendido, exige cláusulas muito mais específicas do que um imóvel que não está arrendado. Além do contrato, também é muito importante os documentos de preferência e de renúncia do arrendatário, como já tratamos neste outro artigo.

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Já aquele imóvel que tem uma hipoteca averbada na matrícula requer mais cuidado em sua análise do que aquele que não tem nenhum ônus pesando sobre si. Afinal, se o imóvel já possui hipoteca registrada, em regra, o comprador não poderá defender sua propriedade perante o credor da hipoteca registrada.

Cuidado também se deve ter quando há um penhor de safra registrado, que significa dizer que a safra descrita naquele penhor foi dada em garantia para um credor.

Quando há pessoa jurídica envolvida na relação, seja vendendo ou comprando o imóvel, muitos cuidados também devem ser tomados na confecção do contrato por ambas as partes, principalmente se a compra e venda for em prestações.

Portanto, cautela ao vender ou comprar um imóvel rural!

Há pouco tempo esteve em nosso escritório um proprietário de imóvel rural que estava vendendo suas terras para uma pessoa jurídica, cujo contrato redigido pela empresa compradora nos foi apresentado para exame.

No caso, as cláusulas eram demasiadamente perigosas para o vendedor, de modo que a possibilidade de o comprador pagar a primeira prestação e depois não pagar as seis seguintes, em razão das exigências feitas para seu cumprimento, faria com que imóvel ficasse sendo explorado pelo adquirente praticamente a custo zero, sem que o vendedor recebesse os valores contratados, nas datas programadas.

Por isso, nunca é demais tomar cuidados jurídicos para vender ou comprar um imóvel rural, pois dor de cabeça é coisa que se quer livrar, e não coisa que se quer adquirir.

Para as partes envolvidas, bom negócio não é aquele que é feito a bom preço, mas sim aquele cujo documento firmado garante que o preço vai ser efetivamente pago e o imóvel efetivamente entregue.

Lutero de Paiva Pereira – Advogado especializado em direito do agronegócio. Fundador da banca na Lutero Pereira & Bornelli – advogados. Contato: (44) 99158-2437 (whatsapp) / pb@pbadv.com.br / www.pbadv.com.br

Tobias Marini de Salles Luz – advogado na Lutero Pereira & Bornelli – advogados. Contato: (44) 9 9158-2437 (whatsapp) / tobias@direitorural.com.br / www.pbadv.com.br