Na hora de vender ou comprar um imóvel rural, geralmente a preocupação maior do vendedor é com o valor da comissão do corretor e, do comprador, com o preço que será pago, ignorando o ponto mais importante do negócio: o contrato de compra e venda.
A verdade é que não é o preço acertado na boca do funil que define um bom negócio, mas sim a qualidade do documento que vai garantir que esse preço seja efetivamente pago e que o imóvel seja entregue livre de ônus e problemas.
É comum ver produtores rurais fechando negócios milionários — às vezes, envolvendo a economia de toda uma vida — mas deixando o contrato desse negócio nas mãos de profissionais que não dominam as regras do direito agrário ou que sequer são advogados, muitas vezes se utilizando de um modelo genérico de corretora ou, o que é pior, de modelos “comprados na papelaria”.
Agora, pergunte a si mesmo: vale a pena correr esse risco? Faz sentido tentar economizar justamente na parte que garante que o dinheiro vai entrar no seu bolso ou que o imóvel será seu?
Cada contrato de imóvel rural é único. E precisa ser tratado assim.
Ao contrário do que muitos pensam, contrato não é tudo igual. A compra e venda de um imóvel rural exige análise cuidadosa de diversos elementos que, se ignorados, podem comprometer todo o negócio. Veja alguns exemplos que já enfrentamos aqui no escritório:
- Um imóvel arrendado precisa de cláusulas específicas, além de documentos de preferência e renúncia do arrendatário, os quais devem seguir critérios rigorosos para se evitar problemas com o arrendatário;
- Uma propriedade com hipoteca registrada na matrícula exige cuidado redobrado. O comprador pode perder a posse do imóvel para o credor, mesmo que tenha pago parte do valor;
- Um contrato envolvendo pessoa jurídica, especialmente com pagamento parcelado, deve prever mecanismos que protejam o vendedor contra inadimplência e uso indevido da terra;
- A existência de penhor agrícola (como garantia de financiamento de safra) pode gerar bloqueios e disputas se não for bem tratada no contrato;
- Questões ambientais já existentes devem ser delineadas, definindo-se detalhadamente as obrigações cada uma das partes, especialmente no que toca à regularização da área, prevenindo litígios e multas ambientais.
Em suma, cada detalhe importa. E quem elabora o contrato de compra e venda precisa saber o que está fazendo.
Um caso real que poderia ter dado errado…
Determinada empresa estava interessada em comprar o imóvel de um produtor rural. A proposta já havia sido aceita e a transação caminhava para a conclusão. Após receber um contrato pronto da empresa compradora de suas terras, o produtor nos procurou para analisar o que ele assinaria.
O contrato que, à primeira vista, parecia formal e bem redigido, na prática, colocava o vendedor em situação extremamente arriscada. Bastaria o pagamento da primeira parcela e a compradora já teria total acesso à propriedade, sem que o vendedor tivesse meios rápidos de reaver a terra ou o valor no caso de inadimplemento. Além disso, havia exigências praticamente impossíveis de serem cumpridas pelo vendedor e as cláusulas contratuais não podiam ser satisfeitas.
Esse tipo de situação é mais comum do que se imagina. E quase sempre acontece quando o contrato é assinado sem a devida análise jurídica.
Segurança jurídica não é luxo — é investimento
O contrato de compra e venda é o que amarra todas as pontas do negócio. É ele que vai garantir a transferência do imóvel, o pagamento nas datas certas, a responsabilidade por dívidas e ônus e a proteção em caso de inadimplência. E, quando bem feito, também pode evitar anos de litígio judicial e perdas milionárias.
No escritório Luz, Castro & Bornelli Advogados, atuamos com compra e venda de imóveis rurais e oferecemos assessoria jurídica completa para produtores que querem negociar com segurança. Sabemos o que observar numa matrícula, quais riscos precisam ser neutralizados em cláusulas contratuais e como proteger tanto o comprador, quanto o vendedor — porque conhecemos o agronegócio por dentro.
Conclusão
Ao negociar uma fazenda, sítio, área de pasto ou qualquer imóvel rural, o contrato é o que vai proteger o seu patrimônio. Por isso, não economize onde você mais precisa de garantia. Deixe que a comissão vá para o corretor — mas exija que o contrato seja feito por quem entende do assunto.
Se você vai vender ou comprar terras e quer evitar surpresas desagradáveis no futuro, fale conosco. Estamos prontos para analisar seu caso, orientar os passos e garantir que o seu bom negócio comece — e termine — do jeito certo: com segurança jurídica e tranquilidade.
Tobias Marini de Salles Luz – advogado, sócio-fundador da banca LCB Advogados. Contato:
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