O projeto de Lei n. 4171/2008 dispõe sobre a liberação de garantias hipotecárias em operações de crédito rural, e foi recentemente aprovado na subcomissão de endividamento rural da Câmara. Cabe análise, agora, pela Comissão da Agricultura.
Basicamente o texto torna obrigatória a liberação parcial das hipotecas, penhores e outras garantias de financiamentos no âmbito do crédito rural, no percentual exato do montante amortizado em cada operação.Impõe ainda a mesma obrigatoriedade à União no que tange as operações de crédito rural adquiridas por ela por força da MP 2.196-3/2001 (operações popularmente conhecidas como “securitização e PESA”, dos anos de 1996 e 1998).
O Projeto de Lei é pertinente e busca solucionar grave problema que assola vários produtores rurais pelo país. Se aprovado como está, será de grande valia para os agricultores, exceto por um detalhe que pode fazer toda a diferença: o Projeto não estabelece o percentual máximo de garantia a ser oferecido pelo mutuário.
Sabe-se que na prática os Bancos costumam trabalhar com garantias em torno de 160% do valor mutuado. Se aprovado o Projeto, é possível que os Bancos venham a exigir percentuais maiores de garantia, subavaliando os bens e exigindo, na prática, 250 ou 300%, do valor do crédito, por exemplo, e assim encarecendo o crédito.
Outro ponto que poderia ter sido abordado no PL diz respeito aos problemas de hipoteca cujo imóvel possua uma só matrícula. Na prática, quando ocorre do produtor possuir apenas um imóvel para dar como garantia, ainda que o valor venal do bem supere em muito o empréstimo, os Bancos exigem a hipoteca total do imóvel. E após hipotecado, os Bancos não costumam dar anuência para divisão da matrícula. Somente à título de exemplo, há um caso de nosso conhecimento que um mutuário possui um empréstimo de R$ 160 mil com hipoteca recaindo sobre uma propriedade rural no valor de R$ 4 milhões, onde o Banco do Brasil se nega a dar a anuência para a divisão de uma pequena área correspondente à 10% do imóvel. Este problema, que é mais comum do que parece, poderia também ter sido abordado pelo Projeto de Lei.
O Projeto de Lei de 2008 ainda tem um longo caminho pela frente até sua aprovação. Todavia, é possível hoje, através da via judicial, a revisão de garantias das operações de crédito rural, com base na lei n. 11.775/2008.
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Tobias Marini de Salles Luz – advogado na Lutero Pereira & Bornelli – advogados associados. Contato: [email protected] / www.pbadv.com.br
