Cuidados com a propriedade em condomínio

A palavra condomínio significa ter domínio junto, e isto acontece quando várias pessoas são proprietárias ao mesmo tempo de um mesmo imóvel. No mundo do agronegócio é comum encontrar fazendas que são exploradas sob o regime do chamado condomínio indiviso, onde cada condômino tem uma parte do todo, sem demarcação física do que é seu. Tal é o caso quando uma fazenda tem 10 mil hectares e são 5 os condôminos em partes iguais, de modo que cada um tem 2 mil hectares do todo, mas ninguém tem uma área demarcada como sendo sua. A relação condominial segue preceitos do Código Civil, de modo que para boa relação jurídica entre os condôminos e estes com terceiros, é preciso que se observe o que a Lei diz ou, se o caso, o que contrato condominial estabelece. Afinal, é possível os condôminos estabelecerem em contrato próprio como a relação condominial vai funcionar, o que muitas vezes ajuda a prevenir problemas.

No momento, importa destacar alguns preceitos do Código Civil que regulam o condomínio que não segue regras próprias.

O primeiro deles é que nenhum condômino pode alterar, por iniciativa própria e sem o consenso dos outros, a destinação da coisa comum.

Assim, se a fazenda se presta à produção de café, nenhum dos condôminos pode mudar sua ocupação para exploração de piscicultura, sem a concordância dos demais. Se algum condômino pretende agir de modo diferente, os demais poderão se valer de medida judicial para evitar a referida alteração.

Em segundo lugar, a Lei diz que sem o assentimento dos outros, nenhum condômino pode dar posse, uso ou gozo da área comum a pessoas estranhas pois, em princípio, a posse, o uso e o gozo da propriedade está reservado aos coproprietários.

Em terceiro lugar, a Lei trata da administração do condomínio, coisa que precisa ser resolvida da forma mais segura possível.

De um lado a Lei reconhece como administrador do condomínio a pessoa que exerce sua administração sem oposição dos demais condôminos.

Surge aí a figura do administrador que exerce o poder de administração sem ter sido formalmente eleito para o cargo, mas que, de alguma forma, é reconhecido como tal pelos demais que não se opõem ao seu trabalho.

De outro lado, a Lei aponta para o administrador que foi formalmente eleito pelos condôminos, eleição que ao ser feita leva em conta o voto da maioria.

A votação, no caso, leva em conta os votos da maioria absoluta dos condôminos, o que é medido em razão do valor do quinhão e não de sua extensão ou quantidade. É preciso estar atento a isto, pois tal princípio pode decidir muita eleição.

O administrador eleito pode ser achado entre os próprios condôminos ou entre terceiros estranhos à relação condominial, sendo importante que se documente todo o processo, pois qualquer vício poderá ensejar na anulação da eleição.

É preciso saber que o administrador deve seguir regras que o condomínio tácita ou expressamente estabelece, prestar contas de sua administração e agir dentro dos poderes que a administração lhe confere.

A prestação de contas do administrador para com os condôminos pode ser exigida até mesmo pela via judicial inclusive onde, se for o caso, sua própria destituição do cargo é capaz de ser requerida.

Postas tais questões, embora muitas outras pudessem se apresentadas, é importante alertar os condôminos sobre os cuidados que devem tomar ao firmarem contratos de arrendamento e de parceira rural entre si ou mesmo com terceiros, pois qualquer descuido na formulação do documento pode ensejar sua nulidade ou, se o caso, a responsabilização dos que dele participaram.

Lutero de Paiva Pereira é advogado especialista em direito do agronegócio, em Maringá/PR.  www.pbadv.com.br / [email protected]

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